Byggesøknad

Kort forklart: De fleste byggetiltak krever byggesøknad til kommunen før du kan starte. Noen mindre tiltak kan du søke om selv, mens større prosjekter krever at et ansvarlig foretak sender søknaden. Søknaden kan sendes samlet i ett trinn eller deles i rammesøknad og igangsettingssøknad. Kommunen har frister på tre eller tolv uker.

Byggesøknaden er kommunens kontroll av at det du vil bygge er lovlig før du bygger det. For den som skal i gang, koker det ned til tre spørsmål. Må jeg søke? Kan jeg søke selv? Og hvilken søknadstype passer for prosjektet? Her går vi gjennom alle tre, sammen med fristene kommunen må holde.

Når må du søke?

Hovedregelen i plan- og bygningsloven er at byggetiltak krever søknad og tillatelse før de settes i gang. Det gjelder nybygg, men også utvidelser og mange endringer av det som allerede står der.

Unntakene er få og presist avgrenset i byggesaksforskriften SAK10 § 4-1. De mest brukte er frittliggende bygninger inntil 50 kvadratmeter som ikke skal brukes til beboelse, og tilbygg der verken bruksareal eller bebygd areal er over 15 kvadratmeter. Begge har flere tilleggsvilkår, og tiltaket må uansett være i samsvar med planene som gjelder for eiendommen. Vilkårene for søknadsfrie tilbygg har vi gått gjennom i detalj i artikkelen om tilbygg. Et påbygg, altså å bygge i høyden, er derimot alltid søknadspliktig.

For søknadspliktige tiltak skiller loven mellom to spor. Etter plan- og bygningsloven § 20-4 kan du som tiltakshaver selv stå for søknaden om mindre tiltak på bebygd eiendom. SAK10 § 3-1 avgrenser hva det betyr, blant annet et enkelt tilbygg der verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 kvadratmeter, og en enkelt frittliggende bygning inntil 70 kvadratmeter som ikke skal brukes til beboelse. Alt som er større eller mer komplisert følger hovedsporet i § 20-3 og krever ansvarlige foretak, altså at profesjonelle aktører erklærer ansvar for søknad, prosjektering og utførelse.

Ett-trinns søknad eller rammesøknad?

Når søknaden først skal sendes, finnes det to måter å legge opp løpet på. Plan- og bygningsloven § 21-2 åpner for at søknaden deles opp i søknad om rammetillatelse og igangsettingstillatelse, og slår samtidig fast at tiltak ikke kan settes i gang før igangsettingstillatelse er gitt.

Ett-trinns søknaden er raskest når prosjektet er avklart. Rammesøknaden brukes gjerne i større eller mer usikre prosjekter, fordi den gir en bindende avklaring av hovedgrepet før du bruker penger på detaljprosjektering.

Kommunens frister står i plan- og bygningsloven § 21-7. Hovedregelen er at søknaden skal avgjøres innen tolv uker etter at fullstendig søknad foreligger, og oversitter kommunen fristen, får det følger for byggesaksgebyret etter nærmere regler i forskrift. Enklere saker går raskere. Er tiltaket i samsvar med lov og plan, har ingen naboer merknader, og trengs ingen tillatelse fra andre myndigheter, skal søknaden avgjøres innen tre uker. For disse sakene regnes tillatelsen som gitt dersom kommunen ikke har svart innen fristen.

Selve søknaden skal etter § 21-2 være skriftlig og gi kommunen de opplysningene som trengs for å ta stilling til tiltaket. I praksis betyr det målsatte tegninger, situasjonsplan og en beskrivelse av hva som skal bygges. Naboene skal varsles før søknaden sendes, og dokumentasjon på nabovarselet legges ved sammen med eventuelle merknader fra naboene og søkerens vurdering av dem. Merknader stopper ikke saken i seg selv, men de skal besvares, og de flytter saken fra treukersfristen til tolvukersfristen.

Nabovarslingen har egne regler i plan- og bygningsloven § 21-3. Både naboer og gjenboere skal varsles, altså også de som bor på andre siden av veien, og varselet skal opplyse om at merknader må være kommet til søkeren innen en frist på minst to uker regnet fra varselet er sendt og grunnlagsmaterialet er gjort tilgjengelig. Varsling kan unnlates når arbeidet ikke eller bare i liten grad berører naboenes interesser. Et nabovarsel som er sendt til feil krets eller med for kort frist, må gjøres om igjen, og da løper toukersfristen på nytt før søknaden i det hele tatt kan sendes.

En tillatelse varer heller ikke evig. Etter § 21-9 faller den bort dersom arbeidet ikke er satt i gang senest tre år etter at tillatelsen ble gitt, eller dersom arbeidet innstilles i mer enn to år. Fristene gjelder tilsvarende for dispensasjoner, og de kan ikke forlenges. Blir prosjektet liggende, må det søkes på nytt, etter de reglene og planene som gjelder da.

Hva ansvarlig søker gjør

I saker med krav om ansvarlige foretak er ansvarlig søker bindeleddet mellom deg, de andre foretakene og kommunen. Rollen fylles ofte av arkitekten. Ansvarlig søker setter sammen søknaden, sørger for at tegninger, situasjonsplan og nabovarsling er på plass, fordeler ansvaret mellom foretakene i prosjektet og følger saken frem til vedtak. Etter at byggingen er ferdig, sørger ansvarlig søker også for at saken avsluttes med ferdigattest.

Også i saker der du formelt kan søke selv, velger mange å få hjelp. Kommunen stiller de samme kravene til tegninger og dokumentasjon uansett hvem som søker, og mangler i søknaden er den vanligste grunnen til at saker blir liggende. En søknad regnes ikke som fullstendig før alt kommunen trenger er på plass, og fristene begynner først å løpe fra det tidspunktet. To timer ekstra med tegningene før innsending kan derfor spare uker i saksbehandling.

Nur Arkitekter er et arkitektkontor i Mandal og bistår med tegninger og søknadsprosess for byggeprosjekter i Agder, både som ansvarlig søker og med underlag til søknader du sender selv. Lurer du på hva prosjektet ditt krever, kan du ta kontakt så ser vi på det sammen.

---

Kilder:

• Lovdata, plan- og bygningsloven § 20-4: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A720-4
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-2: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-2
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-3: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-3
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-7: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-7
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-9: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-9
• Lovdata, byggesaksforskriften (SAK10) § 3-1: https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2010-03-26-488/%C2%A73-1
• Direktoratet for byggkvalitet, byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1 med veiledning: https://dibk.no/regelverk/sak/2/4/4-1

Skrevet av Nur Arkitekter, Mandal