Kort forklart: En situasjonsplan er et kart over eiendommen der det du skal bygge er tegnet inn, med mål og minste avstand til nabogrense, andre bygg, vei og ledninger. Den lages på situasjonskartet du får fra kommunen, normalt i målestokk 1:500, og den skal følge både byggesøknaden og nabovarselet. Kartets opprinnelige innhold skal ikke endres.
Situasjonsplanen er tegningen kommunen bruker for å avgjøre hvor bygget får stå. Plantegninger og fasader viser hvordan bygget ser ut. Situasjonsplanen viser hvor det ligger, og om plasseringen er lovlig. Den er også en av tegningene naboene får se, så feil her merkes både hos saksbehandleren og over gjerdet.
Hva er en situasjonsplan? Byggesaksforskriften (SAK10) § 5-4 krever at en søknad om tillatelse inneholder tegninger og målsatt situasjonsplan. Etter SAK10 § 5-2 skal den målsatte situasjonsplanen også legges ved nabovarselet, med mindre den ikke er relevant for tiltaket.
Situasjonskart og situasjonsplan er ikke det samme
De to ordene brukes om hverandre, men de betyr ulike ting:
- Situasjonskartet er kartgrunnlaget du får fra kommunen. Det viser eiendommen slik den er i dag, med eiendomsgrenser, bygninger, veier, høydekurver og opplysninger om reguleringen.
- Situasjonsplanen er det samme kartet med tiltaket ditt tegnet inn, målsatt og med avstander.
Det er kommunen som skaffer kartgrunnlaget. Etter SAK10 § 6-3 skal kommunen, i den grad det er nødvendig, fremskaffe oppdatert situasjonskart for eiendommer som berøres av tiltaket. Eiendomsgrensene i kartet kommer fra matrikkelen, Norges offisielle eiendomsregister. Der er Kartverket sentral matrikkelmyndighet, mens kommunene er lokal matrikkelmyndighet og fører de fleste opplysningene (regjeringen.no).
Et kart du skriver ut fra en nettkarttjeneste, er derfor ikke det samme som et situasjonskart. Det er situasjonskartet fra kommunen som skal ligge til grunn.
Kartet bør være ferskt. Veiledningen fra Norsk Kommunalteknisk Forening, som flere kommuner bruker, påpeker at et situasjonskart fra en tidligere byggesak ikke nødvendigvis kan brukes om igjen (veiledning, publisert av Vennesla kommune). Noen kommuner har en fast grense. Bærum kommune krever for eksempel at kartet ikke er eldre enn ett år. Sjekk hva som gjelder i din kommune før du bestiller.
Hva skal tegnes inn?
Direktoratet for byggkvalitet beskriver i veiledningen til SAK10 § 5-4 hva situasjonsplanen normalt skal vise: tiltakets plassering, orientering og målsetting, og avstander til nabogrenser, andre bygg, vei og kraftlinjer. Endret adkomst, parkering og terrengarbeid skal også fremgå. Minste avstand til eiendomsgrense og til senterlinje for vei må påføres.
En god sjekkliste for situasjonsplanen ser slik ut:
Selve tiltaket
- Det du skal bygge, tegnet nøyaktig inn på rett sted og i riktig målestokk
- Utvendige mål på det nye
- Møneretning
- Farge eller skravur som viser hva søknaden gjelder, særlig når du bygger til eller endrer et eksisterende bygg
- Bygg som skal rives, merket «skal rives»
Minste avstander fra tiltaket til
- Nabogrense
- Nærliggende bygninger, både på egen eiendom og på naboeiendommen
- Senterlinje vei
- Høyspentlinjer, både luftstrekk og kabel
- Vann- og avløpsledninger
Infrastruktur og uteareal
- Atkomst og avkjørsel, og frisiktlinjer der du kjører ut på offentlig vei
- Tilknytning til vann og avløp
- Parkering og eventuell snuplass
- Uteoppholdsareal
Terreng
- Nye kotelinjer der terrenget endres, gjerne stiplet
- Støttemurer, skjæringer og fyllinger
- Høydereferanse, for eksempel gulvhøyde i meter over havet
Listen bygger på veiledningen fra Norsk Kommunalteknisk Forening. Kravene til vann, avløp og atkomst følger av SAK10 § 5-4 bokstav i og j: søknaden skal opplyse om minsteavstander til blant annet vann- og avløpsledninger, og kommunen skal kunne vurdere om tiltaket har nødvendig tilknytning til vei, vann og avløp.
Avstanden til nabogrensen
Situasjonsplanen er stedet der avstandsreglene blir synlige. Etter plan- og bygningsloven § 29-4 skal et byggverk ha en avstand fra nabogrensen som minst tilsvarer halve byggverkets høyde, og ikke under 4 meter, med mindre en plan etter kapittel 11 eller 12 bestemmer noe annet. Kommunen kan godkjenne at byggverket plasseres nærmere, blant annet når naboen har gitt skriftlig samtykke, eller for frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak.
Samme paragraf slår fast at det er kommunen som godkjenner byggverkets plassering, også høydeplasseringen. Kommunen skal også oppgi hvilke toleranser som gjelder for plasseringen, jf. SAK10 § 6-3. Derfor må avstandene på situasjonsplanen være målt, ikke anslått.
Reguleringsplanen for eiendommen kan dessuten ha egne byggegrenser mot vei, sjø eller nabo. Informasjon om reguleringen følger ofte med situasjonskartet fra kommunen. Går tiltaket over en byggegrense, trenger du dispensasjon, og den bør avklares tidlig. Det er ett av argumentene for å dele søknaden i rammesøknad og igangsettingssøknad i større prosjekter.
Målestokk
Situasjonsplanen lages normalt i målestokk 1:500, og leveres på A4 eller A3. I 1:500 tilsvarer én centimeter på kartet fem meter i terrenget. Kartgrunnlag finnes også i 1:1000, der én centimeter tilsvarer ti meter, så sjekk hva kommunen din ber om.
Sender du søknaden digitalt, skal situasjonsplanen ligge som egen PDF med angitt målestokk. Pass på at målestokken stemmer etter at filen er eksportert. En situasjonsplan som er skalert ved utskrift eller eksport, gjør alle avstandene på planen upålitelige.
Vanlige feil
- Gammelt kartgrunnlag. Et kart fra en tidligere byggesak kan mangle nye bygg, nye grenser eller ny regulering.
- Kartets innhold er endret. Opplysninger på situasjonskartet skal ikke fjernes eller endres når situasjonsplanen tegnes. Både veiledningen fra Norsk Kommunalteknisk Forening og Bærum kommune understreker dette.
- Avstander mangler. Særlig avstand til senterlinje vei og til vann- og avløpsledninger glemmes.
- Avstanden måles fra feil sted. Veiledningen fra Norsk Kommunalteknisk Forening sier at avstander måles fra yttervegg. Ligger tiltaket nær grensen, bør målepunktet avklares med kommunen.
- Terrenget er ikke vist. Fyllinger, murer og nye kotelinjer hører med når tiltaket endrer terrenget.
- Skalert tegning. Planen har feil målestokk etter utskrift eller eksport.
- Uklart hva søknaden gjelder. Ved tilbygg og endringer må det nye skille seg tydelig fra det eksisterende.
Husk også at kartet ikke fritar deg for å kjenne terrenget. Veiledningen fra Norsk Kommunalteknisk Forening påpeker at situasjonskartet ikke fritar tiltakshaver eller ansvarlige foretak fra ansvaret for å gjøre seg kjent med terrengforholdene på stedet. Koter på et kart er ikke en befaring.
Situasjonsplanen henger sammen med resten
Situasjonsplanen leses sammen med plantegninger, fasader og snitt. Avstandene på situasjonsplanen må stemme med målene på plantegningen, og høydene må stemme med snittet. Når tegningene sier forskjellige ting, sender kommunen et mangelbrev, og fristen for saksbehandlingen begynner ikke å løpe før søknaden er fullstendig, jf. plan- og bygningsloven § 21-7.
Skal du søke selv om et mindre tiltak, for eksempel et tilbygg, gjelder de samme kravene til situasjonsplanen. Hvordan resten av søknaden settes sammen, har vi gått gjennom i artikkelen om byggesøknad.
Neste steg
Vi tegner situasjonsplanen sammen med de øvrige tegningene til byggesøknaden, slik at alt henger sammen før det sendes. Vi utarbeider søknadsunderlaget, tar dialogen med kommunen og følger opp fram til ferdigattest, digitalt for kunder over hele landet, også på Østlandet. Bruk den gratis priskalkulatoren for å få et prisgrunnlag, eller start et prosjekt.
Kilder:
- Lovdata, byggesaksforskriften (SAK10) § 5-2: https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2010-03-26-488/%C2%A75-2
- Lovdata, byggesaksforskriften (SAK10) § 5-4: https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2010-03-26-488/%C2%A75-4
- Lovdata, byggesaksforskriften (SAK10) § 6-3: https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2010-03-26-488/%C2%A76-3
- Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-7: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-7
- Lovdata, plan- og bygningsloven § 29-4: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A729-4
- Direktoratet for byggkvalitet, veiledning til SAK10 § 5-4: https://dibk.no/regelverk/sak/2/5/5-4
- Regjeringen.no, matrikkelen og matrikkellova: https://www.regjeringen.no/no/tema/plan-bygg-og-eiendom/kart/matrikkelen/id614667/
- Norsk Kommunalteknisk Forening, «Situasjonsplan, hva kreves?» (publisert av Vennesla kommune): https://www.vennesla.kommune.no/_f/p1/i8da4cb88-4cfa-48fb-97c9-e4a34cb44b7b/situasjonsplan.pdf
- Bærum kommune, krav til situasjonsplan: https://www.baerum.kommune.no/tjenester/plan-bygg-og-geodata/byggesak/hva-skal-du-bygge-rive-eller-endre/krav-til-situasjonsplan/
Skrevet av Nur Arkitekter, Mandal
Trenger du hjelp med selve søknaden, gjør vi det: se hjelp til byggesøknad.
Trenger du arkitekt til prosjektet? Se hva vi hjelper med