Kort forklart: En fasadetegning viser bygningen rett forfra fra én side, med vinduer, dører, takform og terreng. En snittegning viser bygningen som om den var skåret over, slik at etasjehøyder, romhøyder og takkonstruksjon blir synlige. Kommunen bruker begge til å kontrollere høyde og volum, og de skal normalt være med både i nabovarselet og i byggesøknaden.
Plantegningen viser hvordan rommene henger sammen. Den sier derimot ingenting om hvor høyt bygget blir, hvordan taket ser ut eller hvordan huset møter terrenget. Det er jobben til fasade- og snittegningene, og det er dem saksbehandleren leser når høyden skal vurderes.
Plan- og bygningsloven § 29-4 slår fast at byggverkets plassering, høydeplassering og høyde skal godkjennes av kommunen. Den godkjenningen skjer i praksis på grunnlag av snitt og fasader. Er de upresise, får du spørsmål tilbake, og en søknad som må suppleres, mister fristvernet.
Hva viser en fasadetegning?
En fasadetegning er bygningen sett rett fra siden, uten perspektiv. Vanligvis tegnes én fasade per side av huset, og de navngis etter himmelretning, for eksempel fasade mot sør. Tegningen viser:
- Vinduer og dører, med plassering og størrelse
- Takform, takvinkel og eventuelle takoppbygg som ark eller takoppløft
- Terrenget langs fasaden, både slik det er i dag og slik det blir etter tiltaket
- Høyder, typisk gesims og møne målt fra terreng
Ved et tilbygg eller en annen endring må det gå klart fram hva som er eksisterende og hva som er nytt. Oslo kommune skriver i sin veileder om krav til tegninger at fasadetegningene skal vise hele bygningen, med terrenglinjer for sist godkjent og eventuelt planlagt nytt terreng, og anbefaler å bruke farge for å markere nye elementer.
Hva viser en snittegning?
En snittegning er et vertikalt kutt gjennom bygningen. Tenk deg at huset deles i to med en kniv, og at du ser inn i snittflaten. Da ser du gulv og etasjeskillere, romhøyder, takkonstruksjon, takvinkel og hvordan kjelleren ligger i forhold til terrenget.
Hvor snittet er tatt, markeres med snittpiler på plantegningen. Snittet bør legges der det sier mest: gjennom trappen, gjennom det høyeste punktet på taket, eller gjennom rommet der romhøyden er kritisk.
Romhøyden er ofte selve grunnen til at kommunen vil ha snitt. Byggteknisk forskrift § 12-7 krever minimum 2,4 meter i rom for varig opphold i en boenhet, og snittet er der du dokumenterer det. Skal en kjeller eller et loft bli soverom, er snittet den viktigste tegningen i saken. Hva som ellers kreves av rommet, har vi gått gjennom i artikkelen om krav til soverom.
Hva kommunen trenger i byggesøknaden
Byggesaksforskriften (SAK10) § 5-4 bokstav m krever «tegninger og målsatt situasjonsplan», i den utstrekning de er relevante for tiltaket. Forskriften sier ikke hvilke tegninger, så detaljene står i kommunenes egne veiledere. For de fleste byggetiltak betyr det plantegning, snitt, fasader og situasjonsplan.
Snitt og fasader skal også med i nabovarselet. SAK10 § 5-2 sier at målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger skal vedlegges varselet, med mindre det ikke er relevant. Naboen skal kunne se hvor høyt det blir og hvordan det ser ut mot eiendommen sin. Mer om den prosessen står i artikkelen om nabovarsel.
Målestokk og målsetting
Målestokken er ikke fastsatt i forskriften, men kommunene stiller egne krav. Oslo kommune krever at plan-, snitt- og fasadetegninger er i målestokk 1:100, og at mål oppgis i centimeter eller millimeter. Andre kommuner kan ha egne krav, så sjekk veilederen der eiendommen ligger før tegningene sendes.
Tegningene bør også ha et tittelfelt med adresse, gårds- og bruksnummer, tegningstype, målestokk og dato. Det gjør det enkelt for saksbehandler å koble tegningen til riktig sak.
Terrenglinjer, gesims og møne
Her oppstår de fleste misforståelsene. Byggteknisk forskrift § 6-2 definerer høydene:
- Gesimshøyde er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten.
- Mønehøyde er høyden til skjæringen mellom to skrå takflater.
- Begge måles fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, med mindre planen sier noe annet.
Stikker et takoppbygg eller en parapet mer enn 0,3 meter opp over takflaten, måles gesimshøyden til toppen av oppbygget. DiBKs veiledning til § 6-2 nevner ark, kobbhus og takopplett som takoppbygg som skal legges til grunn når gesimshøyden beregnes.
Høydene måles altså ikke fra gulvet i første etasje, og ikke fra det laveste punktet på tomta. Ligger huset i skrånende terreng, må du regne ut gjennomsnittsnivået rundt bygningen, og da må tegningene vise både eksisterende og planert terreng. Kommunen kan i planbestemmelsene fastsette en annen referanse, for eksempel en fast kotehøyde, så les reguleringsplanen før du regner.
Høydene teller også mot naboen. Etter plan- og bygningsloven § 29-4 kan bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter bare føres opp der en plan gir hjemmel for det. Hvis ikke annet er bestemt i plan, skal avstanden til nabogrensen være minst halve byggverkets høyde og ikke under 4 meter. TEK17 § 6-2 tredje ledd sier at høyden som brukes i den beregningen, er gjennomsnittlig gesimshøyde for fasaden mot nabogrensen. En unøyaktig fasade kan derfor gi feil svar på om du trenger dispensasjon.
Vanlige feil i snitt og fasader
- Terrenget mangler eller er tegnet som en rett strek. Uten eksisterende og nytt terreng kan ikke kommunen kontrollere høyden.
- Høyder målt fra feil nivå. Gesims og møne skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng, ikke fra gulv.
- Snittet går gjennom feil sted. Et snitt gjennom den høyeste delen av rommet dokumenterer ikke romhøyden der den er lavest.
- Fasadene stemmer ikke med plantegningen. Et vindu som er flyttet i planen, men ikke i fasaden, gir spørsmål tilbake.
- Eksisterende og nytt er ikke skilt. Saksbehandleren må se nøyaktig hva det søkes om.
- Fasader mangler. Vis alle fasader der endringen er synlig, også mot naboen.
Kan du bruke gamle tegninger fra kommunens arkiv?
De fleste kommuner har et byggesaksarkiv der du kan be om innsyn i tegningene som ligger i saken for eiendommen. Det er ofte første steg når et eksisterende hus skal bygges om, og de er nyttige av to grunner.
For det første viser de hva som faktisk er godkjent. Er kjelleren godkjent som bod og ikke som oppholdsrom, ser du det her, og da er det en bruksendring å søke om.
For det andre kan de brukes som grunnlag for den eksisterende situasjonen. Men gamle tegninger kan være upresise, de kan avvike fra det som ble bygget, og huset kan ha blitt endret senere. Mange mangler terreng og kotehøyder, og skannede tegninger holder sjelden målestokken. Arkivtegningene er derfor et utgangspunkt, ikke et ferdig underlag. Mål opp det som står, sjekk at tegningene stemmer, og tegn eksisterende og nytt inn i ett sett. Finnes det ingen tegninger i arkivet, må huset måles opp fra bunnen.
Hvem tegner snitt og fasader?
Tegningene må holde det kommunen krever, ellers får du spørsmål tilbake fra saksbehandler. Nur Arkitekter tegner plan, snitt, fasader og situasjonsplan digitalt for kunder over hele landet, også på Østlandet, fra kontoret i Mandal, og tar dialogen med kommunen. Les mer om tegninger til byggesøknad, eller om hva som skjer når hele huset skal tegnes fra start i artikkelen om å tegne hus. Selve søknaden går vi gjennom i artikkelen om byggesøknad.
Kilder:
- Lovdata, plan- og bygningsloven § 29-4: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A729-4
- Lovdata, byggesaksforskriften (SAK10) § 5-2: https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2010-03-26-488/%C2%A75-2
- Lovdata, byggesaksforskriften (SAK10) § 5-4: https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2010-03-26-488/%C2%A75-4
- Direktoratet for byggkvalitet, byggteknisk forskrift (TEK17) § 6-2 med veiledning: https://dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/6/6-2
- Direktoratet for byggkvalitet, byggteknisk forskrift (TEK17) § 12-7 med veiledning: https://dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/12/ii/12-7
- Oslo kommune, krav til tegninger: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/skal-du-bygge-rive-eller-endre/send-byggesoknad-selv/krav-til-tegninger/
Skrevet av Nur Arkitekter, Mandal
Neste steg: Vil du vite hva tegningene til prosjektet ditt omtrent vil koste, kan du bruke priskalkulatoren. Er du klar til å komme i gang, kan du starte prosjektet med adresse og en kort beskrivelse, så ser vi på hva kommunen vil kreve.
Trenger du arkitekt til prosjektet? Se hva vi hjelper med