Nabovarsel: hvem som skal varsles, fristen på to uker og når du slipper

Kort forklart: Nabovarsel er beskjeden du gir naboer og gjenboere før du sender byggesøknaden til kommunen. De skal ha minst to uker på å komme med merknader, og merknadene sendes til deg som søker, ikke til kommunen. Varselet kan sendes digitalt, leveres personlig eller sendes rekommandert. Søknadsfrie tiltak og innvendige arbeider krever ikke nabovarsel.

Nabovarselet er det første naboene ser av prosjektet ditt, og ofte det første som går galt i en byggesak. Et varsel som går til feil personer, mangler tegninger eller har for kort frist, må sendes på nytt. Da starter toukersfristen fra begynnelsen før søknaden i det hele tatt kan sendes.

Hva er et nabovarsel? Det er et skriftlig varsel om at du skal søke kommunen om et byggetiltak. Plikten står i plan- og bygningsloven § 21-3: før søknaden sendes, skal naboer og gjenboere varsles, med mindre de skriftlig har erklært at de ikke har merknader. Varselet gir dem mulighet til å si fra mens det fortsatt er lett å justere prosjektet.

Når må du sende nabovarsel?

Hovedregelen er enkel. Skal du sende byggesøknad, skal du varsle naboene først. Det gjelder både når en ansvarlig søker står for søknaden, og når du søker selv om et mindre tiltak, for eksempel et tilbygg under 50 kvadratmeter. Kommunen stiller de samme kravene til varslingen uansett hvem som står bak søknaden.

Deler du søknaden i rammesøknad og igangsettingssøknad, skal nabovarselet sendes før rammesøknaden. Det er der plassering, høyde og volum avgjøres, og det er det naboene har interesse av å uttale seg om.

Varselet har også en holdbarhet. Sendes søknaden til kommunen mer enn ett år etter at nabovarselet gikk ut, skal det etter byggesaksforskriften (SAK10) § 5-2 sendes nytt varsel til alle naboer og gjenboere. Blir prosjektet liggende, regner du med å varsle på nytt.

Hvem regnes som nabo og gjenboer?

Direktoratet for byggkvalitet definerer begrepene i veiledningen til SAK10 § 5-2:

• Nabo er eieren av en eiendom som har felles grense med tomten du skal bygge på. Det gjelder både bebygde og ubebygde eiendommer.
• Gjenboer er eieren av en eiendom der bare en vei, gate, elv eller annet areal ligger imellom. Det er altså huset på andre siden av veien.
• Festet tomt: Er naboeiendommen en festetomt, skal både eier og fester varsles.
• Sameie og borettslag: Det er nok å varsle styret.

Leieboere skal ikke varsles direkte. Kommunen kan likevel kreve at flere varsles hvis tiltaket berører andre enn de nærmeste naboene.

Det praktiske problemet er å få riktig liste. Naboer og gjenboere identifiseres ut fra gårds- og bruksnummer, og eierne hentes fra eiendomsregistrene. Situasjonskartet fra kommunen er et naturlig utgangspunkt, fordi det viser eiendomsgrensene rundt tomten. Vi har skrevet mer om kartet i artikkelen om situasjonsplan.

Fristen er minst to uker

Etter plan- og bygningsloven § 21-3 skal varselet opplyse om at merknader må være kommet fram til søkeren innen en frist på minst to uker. Fristen regnes fra varselet er sendt og grunnlagsmaterialet er gjort tilgjengelig. Det siste er viktig. Er tegningene ikke tilgjengelige, har fristen reelt ikke begynt å løpe.

Du kan sette en lengre frist hvis du vil. Det kan være lurt i ferietider, eller når du vet at en nabo bor i utlandet. DiBK skriver i veiledningen at kommunen bør vurdere merknader som kommer for sent, slik at saken blir godt nok opplyst. En kort frist sparer deg derfor ikke nødvendigvis for noe.

Hva skal varselet inneholde?

Varselet skal etter SAK10 § 5-2 inneholde de opplysningene fra søknaden som berører naboenes interesser. Målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger skal legges ved, med mindre de ikke er relevante for tiltaket. Endrer du bruken av et bygg, skal tidligere bruk oppgis. Trenger du dispensasjon, skal varselet si hvilken bestemmelse det gjelder, og begrunnelsen skal legges ved når naboenes interesser berøres.

I praksis består varselet av:

• Selve nabovarselet med beskrivelse av tiltaket og fristen for merknader
• Situasjonsplan som viser plassering og avstand til nabogrensen
• Fasadetegninger og snitt som viser høyder og volum
• Eventuell dispensasjonssøknad med begrunnelse

Naboene ser altså de samme tegningene som kommunen. Er tegningene uklare, får du spørsmål. Er de mangelfulle, får du merknader som kunne vært unngått.

Slik sendes nabovarselet

SAK10 § 5-2 åpner for tre måter å sende varsel og kvittering på: elektronisk kommunikasjon, personlig overlevering og rekommandert post.

Digitalt. Nabovarsel kan sendes digitalt gjennom Altinn, via Fellestjenester BYGG, som Direktoratet for byggkvalitet har utviklet. Selve utsendingen skjer gjennom søknadsløsninger som er koblet til tjenesten, og naboen kan svare fra Altinn i stedet for å hente et rekommandert brev på posten (regjeringen.no). Over en million nabovarsler var sendt digitalt allerede i 2021.

E-post. Sender du varselet på vanlig e-post, må du kunne dokumentere at naboen har svart. Ifølge DiBK er en automatisk lesebekreftelse ikke nok.

Rekommandert post eller personlig overlevering. Fortsatt gyldig. Ta vare på kvitteringen, for den skal følge søknaden.

Kopi av varselet skal ikke sendes til kommunen. Kommunen får dokumentasjonen på varslingen når søknaden kommer.

Hva skjer med merknadene?

Merknader sendes til deg som søker, ikke til kommunen. Søkeren samler dem, vurderer dem og kan justere prosjektet før søknaden sendes. Etter plan- og bygningsloven § 21-2 skal eventuelle merknader fra naboer eller gjenboere legges ved søknaden, sammen med en redegjørelse for hvordan de er tatt hensyn til.

En merknad er ikke et veto. Kommunen avgjør søknaden etter loven og planene for eiendommen, og naboen har ikke rett til å stoppe et lovlig tiltak. Bygningsmyndighetene tar heller ikke stilling til privatrettslige forhold, som tvister om veirett eller grenser, jf. plan- og bygningsloven § 21-6.

Merknader påvirker likevel saksbehandlingstiden. For tiltak med ansvarlige foretak gjelder den korte fristen på tre uker bare når det ikke foreligger merknader fra naboer eller gjenboere, jf. § 21-7. Med merknader skal kommunen avgjøre saken innen tolv uker. Én samtale med naboen før varselet går ut kan derfor spare deg for ni uker.

Når kommunen har avgjort saken, skal den etter § 21-4 gi skriftlig beskjed om vedtaket både til søkeren og til dem som har kommet med merknader.

Når trenger du ikke nabovarsel?

Det er færre unntak enn mange tror:

• Søknadsfrie tiltak. Plikten gjelder før søknad sendes. Tiltak som er unntatt fra søknadsplikt etter SAK10 § 4-1, krever derfor ikke nabovarsel. Tiltaket må likevel følge planen og avstandsreglene.
• Innvendige arbeider i eksisterende byggverk, for eksempel et nytt våtrom, jf. SAK10 § 5-2.
• Naboer som har samtykket skriftlig. Har naboen skriftlig erklært at hun ikke har merknader, trenger hun ikke varsles.
• Tiltak som i liten grad berører naboene. Loven åpner for å unnlate varsling, for eksempel på store eiendommer med lang avstand til naboen. Kommunen kan likevel kreve varsling hvis den mener vilkårene ikke er oppfylt.
• Detaljert reguleringsplan. Er tiltaket i samsvar med en tilstrekkelig detaljert reguleringsplan, og naboene ble varslet da planen ble behandlet, kan varsel unnlates. Unntaket gjelder i fem år etter at naboene ble varslet i planprosessen.

Er du i tvil, varsle. Et unødvendig varsel koster to uker. Et manglende varsel kan koste mye mer.

Vanlige feil

De samme feilene går igjen:

1. Gjenboerne er glemt. Huset på andre siden av veien skal varsles.
2. Tegningene mangler. Uten målsatt situasjonsplan, snitt og fasader er varselet mangelfullt.
3. Fristen regnes feil. Den løper fra varselet er sendt og materialet er tilgjengelig, ikke fra datoen du skrev det.
4. Prosjektet endres etter varselet. Endrer du plassering eller høyde slik at naboene berøres på en ny måte, må de normalt varsles om endringen.
5. Varselet er for gammelt. Etter ett år må det sendes på nytt.

Neste steg

Nabovarselet er en del av søknadsunderlaget, og det henger tett sammen med tegningene til byggesøknaden. Vi utarbeider søknadsunderlaget, tar dialogen med kommunen og følger opp fram til ferdigattest, digitalt for kunder over hele landet, også på Østlandet. Vil du vite hva prosjektet ditt krever, kan du bruke den gratis priskalkulatoren for å få et prisgrunnlag, eller starte et prosjekt direkte.

---

Kilder:

• Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-2: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-2
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-3: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-3
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-4: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-4
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-6: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-6
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-7: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-7
• Lovdata, byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1: https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2010-03-26-488/%C2%A74-1
• Lovdata, byggesaksforskriften (SAK10) § 5-2: https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2010-03-26-488/%C2%A75-2
• Direktoratet for byggkvalitet, veiledning til SAK10 § 5-2: https://dibk.no/regelverk/sak/2/5/5-2
• Regjeringen.no, digitale nabovarsler via Fellestjenester BYGG: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/eksplosjon-i-digitale-nabovarsler/id2835225/

Skrevet av Nur Arkitekter, Mandal

Trenger du hjelp med selve søknaden, gjør vi det: se hjelp til byggesøknad.