Søke dispensasjon: når tiltaket bryter med plan eller regler

Kort forklart: Dispensasjon er et unntak fra en plan eller en regel i plan- og bygningsloven. Du må søke når tiltaket ditt strider mot for eksempel reguleringsplanen, kommuneplanen eller forbudet mot bygging i strandsonen. Kommunen kan bare gi dispensasjon når hensynene bak regelen, lovens formål og nasjonale eller regionale interesser ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene er klart større enn ulempene. Søknaden må være begrunnet, og naboene skal som hovedregel varsles.

Du har tegnet et tilbygg, men det går forbi byggegrensen i reguleringsplanen. Eller hytta du vil utvide ligger i et område som er avsatt til landbruk, natur og friluftsliv. Da holder det ikke med en vanlig byggesøknad. Du må også søke dispensasjon.

Hva er dispensasjon?

Dispensasjon betyr at kommunen gir deg lov til å gjøre noe som strider mot en bestemmelse som ellers gjelder. Det kan være en bestemmelse i en reguleringsplan eller kommuneplan, i selve plan- og bygningsloven eller i en forskrift til loven. Reglene om dispensasjon står i plan- og bygningsloven kapittel 19.

Dispensasjon er et unntak, ikke en rettighet. Selv om vilkårene er oppfylt, kan kommunen gi dispensasjon, men den må ikke. Det er derfor søknaden må argumentere godt for hvorfor akkurat ditt tiltak bør få unntak.

Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsreglene. Du kan altså ikke søke deg bort fra kravet om nabovarsel eller kravet om søknad.

Når trenger du dispensasjon?

Du trenger dispensasjon når tiltaket ikke passer innenfor det planen eller regelverket tillater. Noen typiske situasjoner:

• Byggegrense eller utnyttelsesgrad: Tiltaket går forbi byggegrensen i planen, eller bebygd areal blir større enn planen åpner for.
• Høyde: Mønehøyde eller gesimshøyde blir høyere enn planen tillater, for eksempel ved påbygg eller takoppløft.
• Arealformål: Du vil bygge på et område som er avsatt til noe annet enn det du skal bruke det til, for eksempel landbruk, natur og friluftsliv.
• Strandsonen: Plan- og bygningsloven § 1-8 har et generelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen, med mindre en plan sier noe annet. Mange hytteprosjekter på kysten havner her.
• Avstand til nabogrense: Hovedregelen i § 29-4 er minst fire meter. Det finnes unntak, blant annet med skriftlig samtykke fra naboen, men utenfor unntakene må du søke dispensasjon.
• Bruksendring: Den nye bruken passer ikke med formålet i planen. Les mer i artikkelen om bruksendring.

Det første du bør gjøre, er å finne ut hvilken plan som gjelder for eiendommen din. Kommunens kartløsning viser hvilken reguleringsplan eller kommuneplan som gjelder, og bestemmelsene til planen sier hva som er tillatt. Er du usikker på hva tomten faktisk tåler, kan en mulighetsstudie være et bedre første steg enn en søknad.

Vilkårene i § 19-2

Plan- og bygningsloven § 19-2 setter to vilkår, og begge må være oppfylt:

1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse og nasjonale eller regionale interesser må ikke bli vesentlig tilsidesatt.
2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Det første vilkåret handler om hvorfor regelen finnes, og om tiltaket kommer i konflikt med nasjonale eller regionale interesser. En byggegrense mot vei kan for eksempel handle om trafikksikkerhet og sikt. Viser du at tiltaket ditt ikke svekker de hensynene, står du sterkere.

Det andre vilkåret er en avveining. Fordelene som teller, er i hovedsak areal- og planfaglige, som bedre bruk av tomten eller en løsning som passer bedre inn i omgivelsene. Personlige grunner, som at familien trenger mer plass, veier som regel lite.

Loven sier også at kommunen skal legge særlig vekt på konsekvensene for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet når det dispenseres fra loven og forskriften til loven.

Hva søknaden må vise

Etter § 19-1 skal en søknad om dispensasjon være grunngitt. Det er ikke nok å skrive at du ønsker unntak. Søknaden bør inneholde:

• Hvilken bestemmelse du søker dispensasjon fra, med henvisning til planen eller paragrafen
• Hva tiltaket er, og hvor mye det avviker, for eksempel antall meter over byggegrensen eller kvadratmeter over tillatt bebygd areal
• Hvorfor hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt
• Hvilke fordeler og ulemper dispensasjonen gir, og hvorfor fordelene er klart større
• Tegninger og situasjonsplan som viser avviket tydelig

Søknaden om dispensasjon sendes vanligvis sammen med byggesøknaden. Tegninger og situasjonsplan er ofte det som avgjør om kommunen forstår hva avviket faktisk betyr på tomten. Hvordan resten av søknaden henger sammen, står i artikkelen om byggesøknad.

Søker du dispensasjon fra en plan, et plankrav eller strandsoneforbudet i § 1-8, skal regionale og statlige myndigheter som har et saksområde som blir direkte berørt, få mulighet til å uttale seg før kommunen gir dispensasjon.

Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen, og den kan gis varig eller for en bestemt tid. Kommunen tar også gebyr for å behandle dispensasjonssøknaden etter sitt eget gebyrregulativ, så sjekk regulativet i din kommune.

Nabovarsel ved dispensasjon

Etter § 19-1 skal naboene varsles før kommunen fatter vedtak, på samme måte som etter reglene om nabovarsel i § 21-3. Unntaket er når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Søker du dispensasjon samtidig med byggesøknaden, trengs det heller ikke et eget varsel for dispensasjonen. Det lønner seg likevel at dispensasjonen og begrunnelsen kommer tydelig fram i nabovarselet, slik at naboene vet hva de tar stilling til.

Naboene har som hovedregel to uker på seg til å komme med merknader, etter byggesaksforskriften § 5-2. Kommer det merknader, skal søknaden vise hvordan de er vurdert. Hvordan du sender nabovarsel, og hva det skal inneholde, har vi skrevet om i artikkelen om nabovarsel.

Søker du dispensasjon fra en byggegrense eller en høyde, er det nettopp naboene som oftest merker forskjellen. Et godt nabovarsel med tydelige tegninger gjør det lettere for dem å forstå hva som faktisk skal bygges.

Dispensasjon eller ny plan?

Dispensasjon passer for avgrensede avvik. Er avviket stort, eller gjelder det mange eiendommer, er det ikke dispensasjon som er riktig verktøy. Da er det planendring eller ny reguleringsplan som gjelder. Kommunen skal ikke bruke dispensasjon til å endre planen i praksis.

Får du avslag, kan du klage. Klagefristen er tre uker fra du mottok vedtaket, etter forvaltningsloven § 29. Klagen går først til kommunen, og opprettholder kommunen vedtaket, sendes saken videre til statsforvalteren.

Hvordan vi kan hjelpe

Vi tegner søknadsunderlaget, med plan, snitt, fasader og situasjonsplan som stemmer med hverandre, og vi tar dialogen med kommunen om det som gjelder tegningene og løsningene. Er du usikker på om tomten tåler det du har tenkt, begynner vi gjerne med en mulighetsstudie framfor en søknad. Les mer om hjelp til byggesøknad, eller send oss prosjektet ditt. Det holder med adresse eller gårds- og bruksnummer og en kort beskrivelse av hva du vil gjøre.

---

Kilder:

• Lovdata, plan- og bygningsloven § 1-8: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A71-8
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 19-1: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A719-1
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 19-2: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A719-2
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 21-3: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A721-3
• Lovdata, plan- og bygningsloven § 29-4: https://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/%C2%A729-4
• Lovdata, byggesaksforskriften (SAK10) § 5-2: https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2010-03-26-488/%C2%A75-2
• Lovdata, forvaltningsloven § 29: https://lovdata.no/lov/1967-02-10/%C2%A729

Skrevet av Nur Arkitekter, Mandal

Skal du i gang med en søknad, se hva vi bistår med på hjelp til byggesøknad.